Ezt a felújítást nem intézheted el egyedül: szükséges hozzá egy hivatalos határozat.

Minden társasház életében elérkezik az a mérföldkő, amikor a felújítás már nem csupán opció, hanem elkerülhetetlen szükségszerűség. Legyen szó a tető beázásáról, a pince falainak omladozásáról vagy a közös helyiségek elhasználódásáról, a helyzet megoldása sürgetővé válik. De ki az, aki végső döntést hoz a munkálatok megkezdéséről? És ki viseli a felmerülő költségeket?

Nem meglepő módon, a közös tulajdonhoz tartozó épületrészek felújítása nem kizárólag a jóindulaton vagy a lakógyűlési hangulaton múlik - szigorú jogi szabályok határozzák meg, hogy kinek mikor, mit és hogyan szabad tenni. Dr. Harsányi Orsolya ügyvéd segítségével az ezzel kapcsolatos, fontos tudnivalókat foglaljuk össze.

Sokan úgy vélik, hogy a közös tulajdonú területekkel kapcsolatos bármilyen tevékenységet kizárólag a közgyűlés döntése alapján lehet megkezdeni. Ez valóban így van – bizonyos helyzetekben. Ha viszont a pince új burkolatának lerakásáról, a lépcsőház festéséről vagy egy lift telepítéséről van szó, ezek általában olyan felújítások, amelyek túllépnek a szokásos karbantartáson. Ilyen esetekben a tulajdonostársak többségének beleegyezése szükséges.

Dr. Harsányi Orsolya kiemeli, hogy a jogszabályok világosan megkülönböztetik a felújítást az állagmegóvástól, és az utóbbi kategória esetében eltérő szabályok vonatkoznak.

Amikor a társasház állapota már nemcsak zavaró, hanem egyenesen veszélyes - például beázik a tető, leszakad a mennyezet, vagy életveszélyessé válik egy közös használatú pincelejáró -, akkor

nem szükséges minden egyes lakó hozzájárulását beszerezni a beavatkozáshoz.

"A szakértő megjegyzi, hogy ebben az időszakban bármelyik tulajdonostárs jogosult arra, hogy elvégezze vagy elvégeztessen minden olyan munkálatot, amely elengedhetetlen az ingatlan állagmegóvásához és fenntartásához."

Ez viszont nem jelenti azt, hogy a tulajdonostársaknak a költségeket kizárólag saját zsebből kellene fedezniük. Az ilyen sürgős és lényeges feladatok költségeit minden érintettnek a tulajdoni arányának megfelelően kell viselnie. Tehát, ha valaki felelősen és gyorsan cselekszik, és előfinanszírozza a kiadásokat, akkor a többi tulajdonos nem mentesülhet a rájuk eső költségek megfizetése alól. Azonban fontos, hogy a többi tulajdonost lehetőleg még a halaszthatatlan munkák megkezdése előtt értesítsük. Ez nem csupán egy udvarias gesztus, hanem jogi kötelezettség is, amely...

Ha a figyelmeztetés elmarad, az nem feltétlenül jelenti azt, hogy a többiek elállhatnak a költségek kifizetésétől – de hatással lehet arra, hogy végül mennyit kell viselniük. Például, ha később kiderül, hogy ugyanazt a feladatot jelentősen olcsóbban is el lehetett volna végezni, akkor az érintett tulajdonostárs jogosan kérdőjelezheti meg a rá eső költségek mértékét.

A nem sürgető munkálatok, amelyek hosszú távon elengedhetetlenek - mint például a tetőszerkezet részleges felújítása, a pince modernizálása vagy a ház energetikai korszerűsítése - egy másik csoportba tartoznak. Ezeket a tevékenységeket felújításoknak nevezzük, amelyekhez

már nem elegendő egyetlen tulajdonostárs döntése vagy kezdeményezése.

A felújítás tehát olyan kiadásnak minősül, amely már a mindennapi gazdálkodás keretein túlmutat, így annak engedélyezéséhez közgyűlési határozatra és általában többségi szavazásra van szükség. Különösen fontos ez abban az esetben, ha a felújítás nem csupán a karbantartásra terjed ki, hanem korszerűsítést is magában foglal – mint például napelemek telepítése vagy hőszigetelés alkalmazása – figyelmeztet az ügyvéd.

A felújítás, karbantartás vagy üzemeltetés költségeit a társasház működési szabályzata szerint közös költségként osztják el a tulajdonostársak között, kivéve, ha ettől eltérő megállapodás született. Ez azt jelenti, hogy a közös terhek megosztása a lakók közötti megállapodás függvénye, amely biztosítja, hogy mindenki részt vegyen a közös ingatlan fenntartásában és fejlesztésében.

Ha sürgős és elkerülhetetlen állagmegóvásra van szükség, bármelyik tulajdonostárs jogosult intézkedni, és a többieknek utólagos költségtérítést kell vállalniuk. Ugyanakkor felújítás vagy korszerűsítés esetén elengedhetetlen, hogy közös döntés szülessen, amelyet a közgyűlés is jóváhagy. Mielőtt tehát komolyabb munkálatokba kezdenénk, célszerű alaposan mérlegelni, hogy az adott feladat valóban sürgős-e; ha nem, akkor közösen kell meghozni a döntést a további lépésekről.